Scopri come verificare se la tua casa ha un abuso edilizio, quali sono i rischi e come avviare la sanatoria: guida chiara per proprietari e acquirenti.
- Cos’è un abuso edilizio
- Come capire se la tua casa è in regola
- Come è possibile sanare un abuso
- Le novità del Decreto Salva Casa: una nuova opportunità
- Procedura per regolarizzare (sanare) un abuso edilizio
- Cosa rischi se non regolarizzi l’abuso
- Perché conviene sanare subito
- Soggetti legittimati a richiedere la sanatoria edilizia
Cos’è un abuso edilizio
Un abuso edilizio si verifica quando un intervento sull’immobile, come modifiche interne, ampliamenti, frazionamenti o variazioni catastali, è stato eseguito senza il titolo abilitativo necessario (CILA, SCIA, Permesso di Costruire) quando richiesto.
Le tipologie di abuso edilizio possono essere:
- abuso totale: interventi realizzati senza alcuna autorizzazione;
- abuso sostanziale o abuso minore/difformità: modifiche che alterano lo stato autorizzato, magari in parte, oppure variazioni non comunicate.
Come capire se la tua casa è in regola
E’ possibile procedere con due controlli fondamentali:
- Controllo della planimetria catastale rispetto allo stato attuale. Se sono presenti differenze come: muri spostati, aperture nuove, stanze aggiunte o modificate, è probabile che l’appartamento sia stato realizzato senza la presentazione di una pratica edilizia. Il catasto, tuttavia, da solo non prova la legittimità dell’immobile, ma è un indicatore utile;
- Verifica del titolo edilizio presso il comune. Controllare presso gli uffici del Comune di competenza se esiste un titolo edilizio (CILA, SCIA, Permesso di Costruire) che hanno legittimato le modifiche effettuate all’appartamento. Se in Comune non viene trovata alcuna pratica edilizia oppure la stessa non corrisponde allo stato attuale, significa che si è di fronte ad un abuso.
Come è possibile sanare un abuso
Molti abusi possono essere regolarizzati tramite sanatoria edilizia o accertamento di conformità, purché l’intervento rispetti certi requisiti.
La sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo che consente di regolarizzare opere edilizie realizzate senza autorizzazione o in difformità dal titolo abilitativo. È disciplinata principalmente dall’art. 36 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) e rappresenta uno strumento utile per rientrare nella legalità urbanistica, ottenendo un accertamento di conformità delle opere non autorizzate.
Nel corso degli anni può accadere di eseguire interventi edilizi senza sapere se siano conformi alle norme o se richiedano permessi specifici. È in queste situazioni che la sanatoria può diventare una possibilità concreta per regolarizzare la propria posizione, purché ne ricorrano i presupposti.
Fino a poco tempo fa, uno dei requisiti più stringenti per poter sanare era la cosiddetta doppia conformità. L’opera doveva risultare conforme sia alla normativa vigente, sia a quella in vigore al momento in cui era stata realizzata.
Tuttavia, con l’introduzione del cosiddetto Decreto Salva Casa, sono stati semplificati alcuni aspetti della sanatoria, eliminando in determinati casi l’obbligo della doppia conformità.
Le novità del Decreto Salva Casa: una nuova opportunità
Con l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in Legge 105/2024), il quadro normativo in materia di sanatoria edilizia ha subito un’importante semplificazione, soprattutto per quanto riguarda gli interventi di minore impatto e le difformità formali o parziali.
La principale novità è rappresentata dall’introduzione dell’articolo 36-bis nel Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), che istituisce una nuova procedura per il rilascio della sanatoria anche senza la necessità della doppia conformità.
Con la riforma, gli interventi realizzati in parziale difformità dal titolo abilitativo (ad esempio spostamenti interni di tramezzi, variazioni lievi di superficie e volume, modifiche non sostanziali al progetto approvato) possono essere sanati dimostrando:
- la conformità urbanistica attuale, ovvero la compatibilità dell’intervento con gli strumenti urbanistici vigenti al momento della domanda;
- la conformità edilizia alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’opera (es. norme igienico-sanitarie, antincendio, strutturali, ecc.).
Viene così superato il vincolo della “doppia conformità” tradizionale (art. 36 del D.P.R. 380/2001), che finora costituiva uno degli ostacoli principali alla regolarizzazione di molte opere eseguite decenni fa.
Il decreto introduce inoltre le tolleranze costruttive (art. 34 bis) ampliando le possibilità di regolarizzazione senza dover ricorrere a pratiche complesse. Ad esempio, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituiscono violazione edilizia se contenuto entro limiti che variano al 2 al 6 percento in base alla superficie utile dell’unità immobiliare.
Secondo questo articolo costituiscono inoltre tolleranze esecutive:
- le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità;
- la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina; urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile;
- la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
- la difforme ubicazione delle aperture interne;
- la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
- gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere;
In sostanza, se le opere realizzate non alterano la volumetria complessiva o la destinazione d’uso dell’immobile, e rientrano nei limiti previsti dal succitato articolo possono ora essere sanate con maggiore facilità.
Queste modifiche rappresentano una grande opportunità per molti proprietari che, per motivi tecnici o burocratici, non erano riusciti fino ad oggi a regolarizzare la loro posizione.
Il Decreto Salva Casa consente di valorizzare l’immobile, di evitare blocchi nelle compravendite e di prevenire sanzioni amministrative future.
Procedura per regolarizzare (sanare) un abuso edilizio
- Sopralluogo tecnico e rilievo dello stato di fatto: fondamentale per accertare esattamente cosa è stato modificato;
- Verifica urbanistica e normativa: analizzare gli strumenti urbanistici e le norme edilizie vigenti, verificare compatibilità;
- Preparazione della pratica in sanatoria: può essere accertamento di conformità, permesso in sanatoria, SCIA/CILA in sanatoria a seconda del caso;
- Pagamento dell’oblazione: obbligatorio per il rilascio del titolo in sanatoria;
- Aggiornamento catastale (variazione planimetria): per far combaciare lo stato reale con i registri ufficiali;
- Rilascio della regolarità edilizia: l’immobile torna conforme, può essere venduto, affittato, sanato agli occhi del Comune.
Cosa rischi se non regolarizzi l’abuso
- Impossibilità di vendere o ottenere un mutuo;
- Sanzioni amministrative o penali in base all’entità dell’abuso;
- Ordinanze di demolizione, ripristino o condono: anche con costi e problemi legali.
Perché conviene sanare subito
La regolarizzazione di difformità edilizie non è soltanto un adempimento burocratico: si tratta di un passo fondamentale per valorizzare e tutelare il proprio immobile.
Un’abitazione con problemi di conformità urbanistica:
- non può essere venduta, poiché non è conforme alla planimetria catastale o al titolo edilizio;
- rischia sanzioni e ordinanze di demolizione da parte del Comune;
- non può accedere ai bonus fiscali legati alla ristrutturazione o all’efficientamento energetico;
- risulta inassicurabile o non mutuabile, soprattutto in fase di compravendita.
Sanare le difformità significa quindi difendere il valore dell’immobile, poterlo vendere o ristrutturare in tranquillità e mettersi al riparo da futuri problemi legali.
Soggetti legittimati a richiedere la sanatoria edilizia
La richiesta di sanatoria edilizia può essere presentata da diversi soggetti, purché abbiano un titolo legittimo a intervenire sull’immobile interessato. Secondo la normativa vigente (D.P.R. 380/2001), sono legittimati a presentare istanza:
- il proprietario dell’immobile;
- i titolari di diritti reali (usufrutto, uso, abitazione, superficie) che legittimano la richiesta di un titolo abilitativo edilizio;
- il soggetto responsabile dell’abuso edilizio, anche se non è proprietario del bene al momento della domanda;
- il promissario acquirente, cioè colui che ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita (compromesso) e intende perfezionare l’acquisto, a condizione che l’istanza sia accompagnata dal consenso del proprietario.
È importante sottolineare che, al fine di ottenere la sanatoria, è comunque necessaria la dichiarazione di un tecnico abilitato, che attesti la conformità dell’opera nei termini previsti dalla normativa e la legittimità dell’intervento rispetto agli strumenti urbanistici e alle norme edilizie applicabili.
In conclusione:
L’abuso edilizio non è una condanna definitiva — spesso può essere sanato.
La sanatoria non è gratuita: comporta sanzioni economiche che permettono di regolarizzare l’immobile e recuperarne piena commerciabilità e sicurezza giuridica. Per valutare correttamente i costi e preparare la documentazione necessaria è essenziale rivolgersi a un tecnico abilitato, come un geometra esperto della normativa e delle prassi locali.
Se vuoi scoprire quali sono le procedure necessarie per regolarizzare eventuali abusi edilizi e come agire in modo corretto per evitare sanzioni o complicazioni con gli enti competenti, contattami per una consulenza tecnica personalizzata o vieni a trovarmi direttamente presso il mio studio a Molteno (Lecco).
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